法院强制执行中拍卖和变卖的区别和联系是什么，不动产流拍后必须要进行拍卖吗?针对法院执行中集中的这样一些问题，我们简要概述了拍卖和变卖的区别如下：

  人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采用拍卖的方式;如果当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。

  变卖一般适用于金银、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保存困难或者保管费用过高的物品，对于不动产及其他财产首先应当选择拍卖，而不是变卖。

  人民法院拍卖被执行人财产，应当委托拥有相对应资质的拍卖机构进行，并且应当委托具有相关资质的评估机构进行评估;变卖物品的价格可以不经过评估及拍卖程序，由双方当事人及有关权利人对拟变卖物品的价格进行约定，或者参照当地的市价。

  对于流拍的，动产可以再降价进行一轮拍卖，不动产可以再降价进行二轮拍卖，且每次降价的数额最高不允许超出前次保留价的20%;变卖物品变卖不成的，能够更好的降低 价格变卖，最低的变卖价格不能低于评估价的50%。

  对于不动产，连续三次降价拍卖都流拍的，法院应当在第三次流拍之后再进行一次变卖，但是变卖的价格应当以第三次流拍的保留价为依据。

  把上面的司法规定换成通俗易懂的语言就是：法院指定评估公司评估房产，然后在评估的基础上根据优先债权人的金额已经法院拍卖成本确定一个起拍价，起拍价必须在评估价八成之内。如果第一次拍卖无人参与，法院跟债权人共同协商在第一次起拍价的基础上确定第二次拍卖的起拍价，但必须是第一次起拍价的八成以内。

  第二次仍然流拍，法院跟债权人共同协商，可以直接以房抵债，如果债权人不同意，能够直接进行资产变卖，变卖的价格在第二次起拍价的八成之内，但不能低于评估价的五成。

  若变卖流拍，债权人仍然不同意以房抵债，法院有权解除查封、冻结，将该财产退还原房东，但对该财产能采用其他执行措施的除外。